Sekundärstädte als Investmentchance: Warum B-Standorte für Gewerbeimmobilien an Bedeutung gewinnen

Sekundärstädte entwickeln sich zu interessanten Investmentmärkten für Gewerbeimmobilien. Welche Standortfaktoren heute entscheidend sind und warum B-Standorte für Value-Add- und langfristige Immobilieninvestoren zunehmend interessant werden.

Die interessantesten Chancen für Immobilieninvestoren entstehen nicht zwangsläufig in Berlin, München oder Frankfurt. In vielen deutschen Sekundärstädten entwickeln sich neue wirtschaftliche Zentren, innovative Arbeitswelten und attraktive Investmentmärkte. Städte wie Karlsruhe, Leipzig oder Dresden zeigen, welches Potenzial abseits der klassischen Metropolen entstehen kann.

Für Investoren von Gewerbeimmobilien verändert sich damit der Blick auf die Standortqualität: Nicht allein die Größe eines Marktes entscheidet über die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Entscheidend ist zunehmend die Kombination aus wirtschaftlicher Dynamik, Fachkräftepotenzial, Hochschulen, Infrastruktur, Unternehmenslandschaft und Entwicklungsperspektiven.

Warum Sekundärstädte für Immobilieninvestoren interessanter werden

Während die großen deutschen Metropolen vielfach durch hohe Einstiegspreise und entsprechend niedrige Anfangsrenditen geprägt sind, bieten Sekundärstädte häufig einen anderen Marktzugang.

Die geringeren Einstiegshürden können mit interessanten Wachstumsperspektiven zusammentreffen. Gleichzeitig entstehen in vielen dieser Märkte neue Cluster aus Technologieunternehmen, Forschung, Produktion und wissensintensiven Dienstleistungen.

Besonders relevant sind dabei Standorte mit einer starken Hochschul- und Forschungslandschaft, einer guten Verkehrsanbindung und einem belastbaren regionalen Arbeitsmarkt.

Für Immobilieninvestoren entsteht dadurch ein Markt, in dem sich wirtschaftliches Wachstum und Immobilienpotenzial miteinander verbinden können.

Von Life Sciences bis Light Industrial: Neue Nachfrageprofile

Die Entwicklung beschränkt sich nicht auf klassische Büroimmobilien.

In Sekundärstädten entstehen zunehmend Nachfragepotenziale für:

• Light-Industrial-Immobilien
• technologieorientierte Gewerbeflächen
• Büro- und Forschungsimmobilien
• Life-Sciences-Standorte
• Produktions- und Entwicklungsflächen
• flexible Arbeits- und Nutzungskonzepte
• gemischt genutzte Gewerbeimmobilien

Gerade die Verbindung von Forschung, Technologie und Produktion kann neue Immobilienmärkte entstehen lassen. Hochschulen und Forschungsinstitute wirken dabei häufig als Katalysator für Unternehmensgründungen und die Ansiedlung innovativer Unternehmen.

Standortqualität neu denken

Die klassische Einteilung in A-, B- und C-Standorte greift bei der Bewertung zunehmend zu kurz.
Ein B-Standort mit wachsender Technologiebasis, qualifizierten Fachkräften und hoher Lebensqualität kann langfristig interessanter sein als eine etablierte Top-Lage mit hohen Preisen und begrenztem Entwicklungspotenzial.
Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Standortqualität muss stärker dynamisch betrachtet werden.

Relevant sind unter anderem:
Wirtschaft: Welche Branchen wachsen vor Ort? Welche Unternehmen investieren?
Arbeitsmarkt: Wie entwickelt sich das Angebot an qualifizierten Fachkräften?
Wissenschaft: Welche Hochschulen, Forschungseinrichtungen und Technologiecluster gibt es?
Infrastruktur: Wie gut ist der Standort regional und überregional angebunden?
Demografie: Wie entwickeln sich Bevölkerung, Haushalte und Beschäftigung?
Immobilienmarkt: Wie hoch sind Leerstand, Mieten, Renditen und Flächenumsätze?
Transformation: Welche Möglichkeiten bestehen für Umnutzung, Revitalisierung und Value Add?

Diese Faktoren geben häufig einen besseren Hinweis auf die zukünftige Entwicklung einer Gewerbeimmobilie als die reine Einstufung des Standorts.

Value Add statt reiner Bestandsverwaltung

Gerade für Value-Add-Investoren können Sekundärstädte interessant sein.

Immobilien mit Leerstand, veralteten Nutzungskonzepten oder Optimierungspotenzial bieten die Möglichkeit, durch aktives Asset Management einen zusätzlichen Wert zu schaffen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Neuvermietung und Optimierung bestehender Mietverhältnisse
• Modernisierung von Büro- und Gewerbeflächen
• Anpassung an neue Nutzeranforderungen
• Umstrukturierung von Flächen
• energetische und technische Optimierung
• Entwicklung neuer Nutzungskonzepte
• ESG-orientierte Revitalisierung

Damit verschiebt sich der Fokus von der Frage „Was ist die Immobilie heute wert?“ hin zu „Was kann aus dieser Immobilie an diesem Standort entstehen?“

ESG und Zukunftsfähigkeit werden wichtiger

Auch ESG-Kriterien verändern die Standort- und Immobilienbewertung.

Für Investoren geht es längst nicht mehr ausschließlich um Energieverbrauch und Gebäudetechnik. Entscheidend ist zunehmend die langfristige Nutzungsfähigkeit einer Immobilie.

Flexible Flächen, gute Erreichbarkeit, moderne Arbeitswelten, eine nachhaltige Gebäudestruktur und die Möglichkeit zur Anpassung an zukünftige Nutzeranforderungen können die Wettbewerbsfähigkeit eines Objekts erheblich beeinflussen.

Gerade bei Bestandsimmobilien in Sekundärstädten kann daraus ein interessantes Value-Add-Potenzial entstehen.

B-Standort bedeutet nicht automatisch B-Chance

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: „Ist dieser Standort ein A- oder B-Standort?“

Die bessere Frage ist:
„Welche wirtschaftliche Entwicklung ist an diesem Standort in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu erwarten – und welches Immobilienpotenzial entsteht daraus?“
Genau hier liegt eine der spannendsten Entwicklungen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.
Karlsruhe, Leipzig, Dresden und zahlreiche weitere Städte zeigen, dass Innovation, Forschung, Unternehmenswachstum und neue Arbeitsformen längst nicht mehr ausschließlich in den großen Metropolen stattfinden.

Für Immobilieninvestoren eröffnet das neue Perspektiven: Sekundärstädte können heute Einstiegsmärkte sein – und morgen zu den Gewinnern der nächsten Wachstumsphase gehören.

Was bedeutet das für Investoren?

Wer Gewerbeimmobilien in Sekundärstädten bewertet, sollte deshalb nicht nur aktuelle Kennzahlen betrachten. Entscheidend ist die Kombination aus heutiger Immobilienqualität und zukünftiger Standortentwicklung.

Für Family Offices, institutionelle Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter können insbesondere Immobilien interessant sein, bei denen eine klare Entwicklungsperspektive erkennbar ist.

Unser Ansatz bei reallocation commercial properties: Wir betrachten nicht nur die Immobilie, sondern das Zusammenspiel aus Standort, Nutzung, Markt, Nutzerstruktur und Entwicklungspotenzial.

Denn die nächste Investmentchance muss nicht in der teuersten Lage liegen.
Manchmal liegt sie dort, wo der Markt das Potenzial noch nicht vollständig eingepreist hat.

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