Verkäuferdarlehen

Ein Verkäuferdarlehen kann einen Deal retten. Oder ein Problem verschieben.

Gerade bei schwer vermarktbaren Gewerbeimmobilien lohnt sich ein differenzierter Blick.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Eine Immobilie kostet z.B.:1 Mio. €. Die Bank finanziert 700.000 €. Die verbleibenden 300.000 € sollen durch Eigenkapital und/oder ein Verkäuferdarlehen abgedeckt werden.

Doch damit ist die Finanzierung noch nicht vollständig dargestellt. Kaufnebenkosten, notwendige Investitionen und Liquiditätsreserven müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Richtig eingesetzt, kann ein Verkäuferdarlehen für beide Seiten Chancen eröffnen.

Der Käufer kann den Erwerb umsetzen und Liquidität für die Entwicklung des Objekts erhalten. Der Verkäufer kann einen ansonsten stockenden Verkauf ermöglichen und für den gestundeten Kaufpreisanteil eine Verzinsung vereinbaren.

Aber: Eine Finanzierungslücke zu schließen ist etwas anderes, als ein wirtschaftliches Problem zu lösen.

Ein Verkäuferdarlehen ist kein geschenktes Eigenkapital. Auch wenn es unter bestimmten Voraussetzungen als wirtschaftlicher Eigenkapitalersatz berücksichtigt werden kann, bleibt es eine Rückzahlungsverpflichtung.

Für den Käufer zählt deshalb nicht nur, ob er den Kauf stemmen kann. Er muss auch Zinsen und Rückzahlung beider Darlehen tragen können.

Was passiert, wenn die Neuvermietung zwölf Monate länger dauert? Die Modernisierung teurer wird? Oder die geplante Anschlussfinanzierung nicht zustande kommt?

Und für den Verkäufer gilt:

Mit dem Verkauf ist sein finanzielles Risiko nicht vollständig beendet.

Er erhält einen Teil des Kaufpreises erst später und trägt dafür ein Ausfallrisiko. Bei einer nachrangigen Besicherung kann im Ernstfall trotz Grundschuld ein erheblicher Verlust entstehen. Deshalb gehören Käuferbonität, Sicherheiten, Rang und Rückzahlungsbedingungen sorgfältig geprüft und mit der Bankfinanzierung abgestimmt.

Meine Haltung ist deshalb:

Ich würde ein Verkäuferdarlehen weder pauschal ablehnen noch als einfache Lösung für fehlendes Eigenkapital verkaufen.

Für mich müssen ein realistischer Kaufpreis, ein belastbares Nutzungskonzept, ausreichende Reserven und eine nachvollziehbare Rückzahlung zusammenkommen.

Ein Verkäuferdarlehen sollte eine tragfähige Transaktion ermöglichen – nicht einen unrealistischen Kaufpreis oder fehlende Risikotragfähigkeit kaschieren.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

„Bekommen wir den Kauf finanziert?“

Sondern:

„Trägt die Finanzierung auch dann, wenn der Businessplan nicht vollständig aufgeht – und wer trägt welches Risiko?“

 

Was zählt für Sie bei einem solchen Deal mehr: der günstige Einkaufspreis oder ein belastbares Nutzungskonzept?
Sprechen Sie uns an, wenn Sie dieses Thema interessiert.

 

 

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